עסקאות מקרקעין – תכנון נכון

הוראות מיסוי מקרקעין עלולות להוות – למי שאינו בקי בהן – כר נרחב לטעויות בתכנוני-מס ובתחשיבים, העלולים להסב הפסדים ניכרים לצדדים – בין אם למוכר ובין אם לקונה.
תכנון מס נכון, גם אם פשוט ולא מורכב, הלוקח בחשבון את כל הוראות החוק הרלוונטיות, את פסיקת בתי-המשפט ואת הנחיות רשויות המס, עשוי לחסוך “כאבי-ראש” ומשאבים.
באופן מיוחד הדבר ניכר כאשר צדדים לעיסקה הנחשבת “פשוטה” מחליטים לחסוך ולא להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום המיסוי. דוגמאות? בבקשה –
יש לדעת ולהכיר את ה”היסטוריה” של הדירה הנמכרת, וכיצד הגיעה לידי המוכר – הכווונה בעיקר למקרים בהם המוכר קיבל את הדירה בירושה או במתנה בעבר. אם הדירה התקבלה בירושה ממוריש מדרגה ראשונה (אב / סב), שהיה לפני מותו בעלים של דירת-מגורים אחת בלבד (והיה, לו היה בחיים, זכאי לפטור בגין מכירת אותה דירה) – יכול אותו מוכר להינות מפטור עבור מכירת דירת-ירושה, במקום “לבזבז” את אחד הפטורים האחרים.
אם הדירה התקבלה במתנה – יש להמתין “תקופת-צינון” לפני שניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס שבח.
מוכר שאנו ער לכך, עלול למצוא עצמו “שורף” פטורים לחינם, או מחוייב במס עקב מכירה לפני תום תקופת-הצינון הקבועה בחוק.
יש להכיר ולהתחשב ב”עקרון התא המשפחתי” הקבוע בחוק – עקרון זה מחשיב את כל חברי “התא המשפחתי הקרוב” של המוכר, כאילו הם מוכר אחד. המשמעות: גם בן-הזוג וגם הילדים (בתנאי שהם בגילאי עד 18 שנה ורווקים) של המוכר, “נבדקים” – לצורך קבלת הפטור – כאילו הם עצמם המוכרים, למרות שהם אינם כלל רשומים כבעלי זכויות בנכס הנמכר. מוכר המתעלם מהעובדה שבן-זוגו או אחד מילדיו הלא- נשואים שגילו פחות מ-18 כבר ניצל פטורים שונים בעבר, עלול למצוא עצמו בבעיה שכן בשעת המכירה שלו הוא ייחשב כמי שבעצמו כבר ניצל את אותו פטור.
יש להתחשב בתקופה בה דירת-המגורים הושכרה לפני מכירתה – בנסיבות בהן לא מבקשים, מסיבות שונות, פטור ממס שבח, ובמיוחד כאשר הדירה הושכרה בעבר במסלול פטור ממס או במסלול המס המופחת (10%), יש להביא בחשבון את הפחת הרעיוני המצטבר – אף אם פחת זה לא התבקש ולא נוצל בעבר.
יש לקחת בחשבון כי לצורך קבלת פטור על המוכר למכור את כל הזכויות בדירה – ניתן לקבל פטור ממס שבח רק אם נמכרו כל זכויות המוכר בדירת-המגורים. במכירה של חלק מהזכויות בדירה, כאשר המוכר משאיר בידיו – מסיבות שונות – חלק מהן, אי אפשר לקבל פטור ממס שבח.
יש לדעת לחשב נכון את מס-הרכישה ברכישת חלק מדירת-מגורים – באשר אנו רוכשים חלק בנכס נדל”ן, כגון: במכירת דירת-מגורים בתוך המשפחה (אח מוכר לאחיו, סבא לנכד וכיוצ”ב), אנו משלמים למוכר את החלק היחסי של שווי הנכס. מה דין מדרגות מס-רכישה במקרה כזה? האם יש לשלם את מס-הרכישה רק עבור שווי החלק שנרכש, או שיש לחשב מדרגות מס-רכישה על השווי המלא של הנכס הנמכר, ולהכפיל את התוצאה בחלק היחסי שנמכר?
התוצאה הכלכלית, כמובן, שונה בתכלית השינוי.
ההלכה הנוהגת כיום נקבעה בעבר בפרשת לויט – שם נקבע, כי יש לחשב את שווי מס-הרכישה לפי השווי המלא של הדירה הנמכרת, ולהכפיל באחוזי הרכישה.
יש לדעת לפי איזה סעיף בחוק לבקש את הפטור ממס שבח במכירת דירת-מגורים: יש לדעת גם לבקש את הפטור לפי הסעיף הנכון, וגם לחשוב על תכנון לטווח הארוך, כמו: אם יש לנו יותר מדירה אחת, האם בכוונתנו למכור דירה נוספת בקרוב וכיוצ”ב.
אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא לבקש את הפטור בגין מכירת דירת-מגורים יחידה (לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין), בשעה שאותו מוכר יכול להינות מהפטור עבור מכירת דירת-מגורים פעם בארבע שנים (לפי סעיף 49 ב(1) לחוק הנ”ל).
מדוע? שימוש בסעיף 49ב(2) “שורף” את הפטור המגיע לאותו מוכר ממילא אחת לארבע שנים; ואילו בקשת הפטור לפי סעיף 49ב(1) (פעם ב-4 שנים) לפני שמשתמשים בפטור לפי שסעיף 49ב(2) (פטור במכירת דירת-מגורים יחידה) מאפשרת לאותו מוכר, אם יש לו עוד דירה המוגדרת כדירת- מגורים יחידה, למכור גם את הדירה השניה בפטור ממס המגיע בגין מכירת דירת מגורים יחידה.
המלצתנו –
בכל עסקת מקרקעין, גם אם “פשוטה” ו”רגילה”, רצוי להיוועץ בעורך דין בקיא – וזאת עוד בטרם סיכום פרטי-העיסקה עם הצד השני. למוכר מומלץ להציג בפני עוה”ד את פרטי הדירה שברצונו למכור, מי בעלי הזכויות בה ומה חלקיהם היחסיים, כיצד הגיעו הזכויות לידיו/לידיהם, פרטי כל העסקאות האחרות שביצעו הוא ובני-ביתו בשנים האחרונות;
לקונה מומלץ להציג בפני עוה”ד, נוסף לפרטי הדירה שברצונו לרכוש, גם האם ואלו נכסי מקרקעין נוספים יש בבעלותו ובבעלות בני משפחתו הקרובים ומהן תוכניותיו העתידיות לגביהם.
גילוי נאות ומקדמי של הפרטים הנ”ל ובדיקה מקצועית יובילו לתכנון נכון ולהימנעות מטעויות העלולות לעלות ביוקר!