“…תופעה של העלאת שכר הדירה בכל שנה, אף כשמחיר השוק אינו מחייב זאת, היא תופעה כלכלית מוכרת אשר פוגעת בוודאות וביציבות בשוק השכירות, ועשויה ליצור מחירים שאינם משקפים נכון את השוק.” (מתוך דברי ההסבר להצעת חוק שכירות הוגנת)

בתאריך 17.07.2017 אושר סופית תיקון לחוק השכירות והשאילה הקובע הוראות מיוחדות לעניין שכירות של דירות מגורים (“חוק שכירות הוגנת”). תיקון זה נועד להסדיר את מערכת היחסים האי-שוויונית בין שוכר למשכיר. מדובר בצעד המהווה ניסיון ליצור תנאים כלכליים הוגנים לשוכרי הדירות, וכמו-כן להורדת העומס בשוק. ברור לכל כי “שוק שכירות מוסדר” בעל כללים הוגנים, לצד עידוד שכירות ארוכת טווח, יביא להורדת מחירי השכירות ויעמיד את השוכר בעמדתו הנכונה. ואלו הם עיקרי החוק;

חלוקת התשלומים – על פי החוק, בנוסף לדמי השכירות, השוכר יידרש לשלם את התשלומים הסדירים הבאים: מיסים החלים על המחזיק בדירה (כגון: ארנונה), תשלומי ועד בית, וכן תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל, גז וכדומה). המשכיר ישלם את שאר התשלומים בגין הדירה, לרבות התשלומים הבאים: תשלומים המיועדים לרכישת מתקנים קבועים או השבחתם (למעט התאמות מיוחדות שביקש השוכר), ביטוח הדירה, ותשלומים לצד שלישי (כגון: דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר).

ערבות – ראשית, החוק קובע מגבלה על גובה הערבות המקסימלי. סכום הערבות הכולל לא יעלה על דמי השכירות בגין שלושה חודשים, או על דמי השכירות בגין שליש מכל תקופת השכירות, לפי הנמוך מבינהם. שנית, החוק מונה ארבעה מקרים בלבד בהם המשכיר יהא רשאי לממש את הערבות שהופקדה בידיו ע”י השוכר; (1) אי תשלום דמי השכירות במועדם, (2) אי תשלום התשלומים הנוספים במועדם, (3) אי תיקון ליקויים שנגרמו למושכר שנגרמו בשל התנהגות השוכר, (4) אי פינוי השוכר את המושכר. כמו כן, המשכיר מחויב להודיע לשוכר על כוונתו לממש את הערובה ולתת לו זמן סביר לתקן בעצמו את הנזק. ככל שהשוכר לא יתקן את הנזק ו/או לא ישלם את חובותיו רשאי המשכיר לממש את הערובה תוך 60 ימים.

תיקוני פגמים וליקויים – סוגיה מרכזית נוספת היא השאלה מי אחראי לתקן פגמים וליקויים בדירה. כל פגם במושכר שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה מצוי באחריות השוכר, והוא זה שיתקן פגם זה על חשבונו (אלא אם כן סיכמו הצדדים אחרת). כל פגם אחר בדירה מצוי באחריות המשכיר. המשכיר יידרש לתקן, על חשבונו, את הנזק תוך 30 ימים מיום הודעת השוכר על כך. ככל ומדובר בפגם או בליקוי שאינו מאפשר סביבת מגורים סבירה, המשכיר יהיה חייב לתקן את הפגם בתוך 3 ימים. במקרים שלא עשה כן המשכיר, יהא רשאי השוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולהפחית את סכום התיקון משכר הדירה. על המשכיר כמובן חלה החובה למסור את הנכס בהתאמה מלאה למה שהוסכם עם השוכר, והוא לא יוכל להוסיף בחוזה תניות הפוטרות אותו מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס.

דירה ראויה להשכרה – החוק מגדיר מהי דירה שאינה ראויה להשכרה: (1) דירה הכוללת סיכון בטיחותי או בריאותי בלתי סביר, (2) דירה שאינה כוללת מערכת ניקוז, (3) דירה שאינה כוללת מערכת לאספקת מי שתיה, (4) דירה שאינה כוללת מערכת חשמל או תאורה, (5) דירה שאין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות, ובכלל זה דלת כניסה ראשית הניתנת לנעילה.

סיום תקופת השכירות – החוק קובע כי המשכיר יהיה רשאי להודיע לשוכר על סיום החוזה 90 יום לפני תום תקופת השכירות, ואילו השוכר רשאי להודיע על כך למשכיר 60 יום לפני תום תקופת השכירות.

שוכרים דירה? דעו את זכויותיכם כשוכרים!

משכירים דירה? היוועצו עם עורך דין על מנת להטמיע את כל שינויי החוק בחוזה השכירות ולעמוד בהוראות החוק.