לאחרונה ניתן פסק-דין מעניין ביותר, המבהיר את היקף חובתם של “מוכרים” לגלות ל”קונים” את כל הפרטים המהותיים שמצויים ברשותם לגבי הנכס נשוא העיסקה.
למרות שבעסקאות נדל”ן אנו רגילים להתנהל לפי הכלל הידוע של “ייזהר הקונה”, כלומר: על הקונים דוקא חלה חובת-זהירות לבדוק היטב את כל האספקטים הקשורים בנכס אותו הם מבקשים לקנות, אין הדבר מסיר מעל כתפי המוכרים את האחריות לגלות כל “מידע מהותי” המצוי בידיהם, אשר עשוי להשליך על כוונותיהם ורצונותיהם של הקונים הפוטנציאליים להתקשר בעיסקה.
שימו לב –
גם אם בחוזה-המכר מנוסח סעיף כללי וגורף הקובע, שהקונה אחראי לבצע את כל הבדיקות בעצמו ועל חשבונו וכי הוא לא יבוא בטענות למוכר – אין הדבר מסיר מעל כתפי המוכר את האחריות לגלות פרטים מהותיים שבידיעתו.
בפסק-הדין שניתן בתיק ה”פ 22607-09-17 ספוזניקוב ז”ל ואח’ נגד ברננקה ואח’, בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, עמדה לדיון השאלה האם המוכרים הציגו לקונים “מצג שווא” לפני חתימה על הסכם-מכר של דירה, ושבעקבות אותו מצג חתמו הקונים על העיסקה, והאם ביטול העיסקה ע”י הקונים לאחר שגילו את מצג-השווא היה ביטול מוצדק עפ”י החוק.
באותו מקרה, התקשרו הצדדים בשנת 2017 בהסכם לגבי דירה קטנטונת בת חדר אחד בשטח של 9 מ”ר בלבד, אבל עם גג צמוד, תמורת 1,800,000 ש”ח (!). סכום זה היה גבוה פי שלושה מחוות-דעת שמאית שהוזמנה לגבי שווי הדירה; הסיבה היתה – הקונים האמינו שהם יוכלו לקבל זכויות-בניה במסגרת תמ”א-38 כך שדירת-החדר הקטנטנה שרכשו תהפוך לדירת ארבעה חדרים חדשה.
יום לאחר החתימה הודיעו הקונים שהם לא מעוניינים בדירה וביקשו לבטל את החוזה. לטענתם, המוכרים ידעו שהמידע הנ”ל לגבי זכויות-הבניה איננו נכון, והם העלימו עובדה זו מהם, בכוונה.
לטענת הקונים, המוכרים אמרו להם לפני חתימת החוזה כי ניתן יהיה לקבל היתר לביצוע פרויקט תמ”א-38 בבנין – מידע שהתברר כלא נכון, בלשון המעטה.
המוכרים, מצדם, התנגדו לביטול החוזה, ולכן הגישו הקונים תביעה לבית המשפט המחוזי.
בכתב-ההגנה טענו המוכרים, כמובן, כי היתה זו חובתם של הקונים לבדוק היטב את כל הנתונים העובדתיים והאחרים לפני חתימת החוזה, ואף הצביעו על סעיף מפורש בחוזה בו הצהירו הקונים ש”ערכו את כל הבדיקות הנדרשות”. עוד טענו המוכרים, כי החוזה החתום גובר על כל טיוטה או מצג או שיחות שהתקיימו בין הצדדים לפני החתימה.
בית-המשפט שדן בענין, לאחר ששמע את הצדדים ואת עדיהם, קבע כי אכן היה פה “מצג שווא” ולכן זכותם של הקונים לבטל את החוזה.
הקונים הצליחו להוכיח, שלפני חתימת החוזה נפגשו המוכרים עם אדריכל בעל ניסיון בפרוייקטי תמ”א-38 בתל-אביב, והוא הבהיר להם שאין בכלל היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט מסוג זה בבנין המדובר.
המוכרים לא יידעו את הקונים בענין זה, שהוא ללא ספק מידע מהותי…. שהרי המוכרים ידעו שאלמלא הפוטנציאל שהיה גלום-לכאורה באותה דירת-חדר, הקונים לא היו משלמים עליה מחיר גבוה כל כך.
ביהמ”ש הגדיר את המידע הנ”ל כ”ידיעת זהב” שהמוכרים בחרו להסתיר מהקונים.
המוכרים גם סיפרו לקונים שקיימת הסכמה של כל דיירי הבניין לביצוע הפרויקט, וגם מידע זה התברר כלא מדוייק.

ביהמ”ש ציין, שהקונים מילאו את חובתם לבדיקת הדירה טרם הרכישה בעצם העובדה שערכו בדיקות מוקדמות בעירייה לפיהן עלה, כי מבחינת העיריה קיימת אפשרות לפרויקט תמ”א-38 באזור המדובר; אף שהבדיקות היו כלליות ועקרוניות, ולא פרטניות, אין בכך כדי להסיר אחריות מהמוכרים.
האדריכל, איתו התייעצו המוכרים לפני חתימת החוזה, העיד במשפט כעד מומחה והסביר, כי העובדה שבאזור מסוים בעיר תל-אביב מתבצעים פרוייקטי תמ”א-38 איננה מחייבת שבבנין מסויים יהיה פרויקט שכזה בר-ביצוע, כי הרי כל בנין נבחן כשלעצמו לפי הנסיבות שלו. בחינה כזו אכן נעשתה ע”י המוכרים, ואת תוצאותיה הם הסתירו מהקונים….
בית-המשפט קבע, כי מדובר ב”הטעיה” וב”חוסר תום-לב” מובהק מצד המוכרים, הן לפי דיני החוזים והן לפי דיני המכר החלים בישראל. המוכרים הסתירו בכוונה מידע מהותי – שלא ניתן בכלל לבצע פרוייקט תמ”א-38 בבנין. ביהמ”ש הדגיש, שרק לאחר שהמוכרים קיבלו את המידע הזה מהאדריכל, הם החליטו להוציא את הדירה למכירה – והדבר מצביע על הקשר שבין המידע החשוב הזה לבין ההחלטה למכור את הדירה, ומכאן שהקונים הוטעו על-ידי המוכרים ביודעין ובמתכוון.
לסיכום –
למרות חובת-הזהירות המוטלת על הקונים לבצע בדיקות מקדימות לפני רכישת נכס, עדיין חובת המוכרים לנהוג בתום-לב כלפיהם ולגלות כל מידע המצוי ברשותם שעשוי להיות רלבנטי להחלטת הקונים אם להתקשר בעיסקה המדוברת.
גם ההצהרה בגוף החוזה, לפיה הקונים ערכו את כל הבדיקות והם מסירים אחריות מהמוכרים בענין זה – לא תועיל למוכרים כאשר יש בידם “מידע זהב” והם בוחרים להעלים אותו.
פסק-הדין מדגיש את החובה לנהוג בתום-לב לאורך שלבי המו”מ בין צדדים לעיסקה. “עיקרון ההסתמכות” הינו עקרון חוזי חשוב, שנוגע לאמון שהצדדים נותנים זה בזה לפני חתימת חוזה מחייב ביניהם. כל מצג בעל-פה שעורכים מוכרים בפני קונים פוטנציאליים בשלב המו”מ, צריך להיעשות בתום-לב ועשוי בהמשך לגבור אף על המסמך שנחתם ביניהם בסופו של דבר.
פסק-הדין חוזר ומדגיש את הצורך ב”התנהלות אקטיבית” מצד המוכרים לגילוי כל פרט מהותי שברשותם, ולא להסתפק ב”התנהלות שבשתיקה” בלבד או בהסתמכות על כך שעל הקונים לבדוק את בדיקותיהם בעצמם.